Betreff:
VEP
Erweiterung Panalpina - Satzungssbeschluss
Anlage(n):
Mitzeichnung
Abwägung, Begründung, Satzungstext, Durchführungsvertrag,
Abgrenzungsplan, Planunterlagen, Schallimmissionsprognose, Artenschutz,
Umweltgutachten, Weitere Anforderungen, Merkblatt 2 LRA, Pflanzvorschlag
Beschlussvorschlag:
Der Satzungsbeschluss für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan
„VEP Erweiterung Panalpina“ wird gefasst.
Beratungsfolge:
Vorlage an
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zur
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Sitzungsart
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Sitzungsdatum
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Beschluss
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Ausschuss
für Umwelt und Technik
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Vorberatung
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öffentlich
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27.03.2012
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Gemeinderat
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Beschlussfassung
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öffentlich
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26.04.2012
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Finanzielle Auswirkungen
Entfällt
Deckungsvorschlag:
Entfällt
Sachdarstellung und
Begründung:
Die Fa. Panalpina beabsichtigt ihr
Betriebsgelände im Gewerbegebiet Nord zu erweitern. In direkter Anbindung an
die bestehende Halle soll in westliche Richtung eine weitere Lager- und
Umschlaghalle, inklusive der zum Rangieren und Abstellen von Lkw’s notwendigen
Verkehrsflächen, entstehen. Zusätzlich ist auf dem heutigen Betriebsgelände, im
unmittelbaren Kreuzungsbereich der Rudolf-Diesel-Straße / Westrandstraße, die Erweiterung
des bestehenden Bürogebäudes geplant. Im Zuge des Neubauvorhabens soll auch die
Unterbringung des ruhenden Verkehrs auf dem Grundstück neu geordnet werden.
Der Betrieb beschäftigt derzeit 371
Mitarbeiter. Durch die Expansion des Unternehmens sollen 45 zusätzliche
Büroarbeitsplätze entstehen, sodass der Betrieb anschließend über insgesamt 416
Büroarbeitsplätze verfügt. Zusätzliche 25 Arbeitsplätze entstehen im
Lagerbereich, sodass hier künftig rund 62 Mitarbeiter beschäftigt sind.
Der Gemeinderat hat der geplanten
Erweiterung bereits im Grundsatz zugestimmt.
Geltungsbereich und äußere Erschließung
Der Geltungsbereich des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans umfasst einen rd. 45.240 qm großen Teilbereich
im Süden des Gewerbegebiets Nord. Im Westen des Geltungsbereichs schließen
derzeit noch unbebaute Flächen sowie der für die Ansiedlung der Fa.
Offterdinger & Sailer benötigte Bereich an. Im Süden des Geltungsbereichs
verläuft die Rudolf-Diesel-Straße und im Osten die Heinkelstraße, über die das
Grundstück auch erschlossen ist. Im Norden ist die Fläche durch das
Firmengelände der Fa. Benseler begrenzt. Über die Westrandstraße ist eine
direkte Anbindung an das übergeordnete Straßennetz gegeben.
Planungs- und Bauordnungsrechtliche Darstellung
Im Planungsgebiet ist die Nutzung
„Gewerbe“ vorgesehen. Eingebettet in die gewerbliche Struktur der Umgebung sind
durch diese Nutzung keine Konflikte zu erwarten.
In Ergänzung zu den bereits
bestehenden Strukturen ist der Neubau einer Lager- und Umschlaghalle mit
insgesamt ca. 6.410 qm Fläche, ein fünfgeschossiger Verwaltungstrakt, eine
Überdachung für ein Außenlager sowie die zum Rangieren und Umfahren der Gebäude
notwendigen Verkehrsflächen geplant. Darüber hinaus sind auf dem Grundstück
Abstellflächen für Lkw`s sowie 304 Pkw-Stellplätze für Mitarbeiter und Kunden
sowohl in dem bestehenden als auch in einem neu zu errichtenden Parkdeck
vorgesehen. Die Zu- und Abfahrten auf das Grundstück erfolgen von der Heinkel-
und der Rudolf-Diesel-Straße.
Das Flachdach der neuen Lager- und Umschlaghalle
wird mit einer Höhe von 14,65 m über der Erdgeschossfußbodenhöhe (EFH) ca. 3 m
unter der Firsthöhe des flachgeneigten Satteldachs der vorhandenen Halle
liegen. Die Höhe des neuen Verwaltungstrakts orientiert sich mit 19,27 m über
der EFH an der Höhe des bestehenden Verwaltungsbaus. Die Überdachung für ein
Außenlager auf der Nordseite des Verwaltungsbaus wird eine Höhe von 4,21 m über
der EFH haben. Die oberste Geschossdecke des neuen Parkdecks wird auf der Höhe
des südlich angrenzenden Straßenniveaus der Rudolf-Diesel-Straße liegen und die
unterste Geschossdecke auf der Höhe des Verladehofs.
Die Erdgeschossfußbodenhöhe des
Verwaltungsgebäudes und der Lager- und Umschlaghallen sind niveaugleich
ausgebildet. Aufgrund der topographischen Verhältnisse werden deshalb in
Richtung der westlichen Grundstücksgrenze größere Erdbewegungen notwendig.
Ökologisches Konzept
Positiv beurteilt wird, dass im
Unterschied zum ersten Bauabschnitt der Fa. Panalpina nicht nur die Dachflächen
des Verwaltungsgebäudes und des Außenlagers sondern auch die Dachflächen der
neuen Halle extensiv begrünt werden. Zudem ist für die Kühlung und Beheizung
der neuen Anbauten die Ergänzung der bereits bestehenden geothermischen Anlage
vorgesehen.
Dem gegenüber stehen sowohl der
niveaugleiche Ausbau der Halle, der aufgrund der topographischen Gegebenheiten
vor Ort größere Eingriffe ins Erdreich erfordert, als auch der hohe
Versiegelungsgrad von ca. 91% (GRZ = ca. 0,91), der zu einer Überschreitung der
maximal zulässigen GRZ von 0,8 führt.
Die zusätzliche Versiegelung in der Größenordnung von 5.545 qm kann
nicht auf dem Grundstück der Fa. Panalpina ausgeglichen werden, da über die
Randeingrünungen und die Dachbegrünung hinaus keine weiteren Flächen oder
Maßnahmen zur Verfügung stehen.
Das verbleibende Defizit muss
deshalb schutzgutübergreifend außerhalb des Plangebietes kompensiert werden.
Die Defizite für die einzelnen Schutzgüter wurden im Umweltgutachten mit
integrierter Eingriffs- und Ausgleichsbilanz des Büros Ökologie, Planung,
Forschung aus Ludwigsburg vom 20.10.2011 ermittelt. Die zunächst auf die Fläche
bezogenen, errechneten Defizite in haWE (Hektar-Werteinheiten) wurden auf der
Basis verschiedener Bewertungsmodelle monetarisiert. Laut Gutachten entsteht
durch den zusätzlichen Eingriff im Planbereich ein monetärer
Kompensationsbedarf in Höhe von rd. 48.700,- Euro. Dieser Betrag ist vom
Bauherrn als Ausgleichszahlung zu leisten. Die Stadt Kornwestheim hat
signalisiert als Gegenwert für diese Ausgleichssumme planextern Ersatzmaßnahmen
auf der Gemarkung Kornwestheim bereit zu stellen. Das bestehende
Kompensationsdefizit soll über Ökokontomaßnahmen aus dem städtischen Ökokonto
in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde beim Landratsamt Ludwigsburg
ausgeglichen werden.
Zur Schonung des städtischen
Ökokontoguthabens prüft die Umweltbeauftragte derzeit in Abstimmung mit dem
Landratsamt Ludwigsburg, in welchem Maß die Abbruch- und Entsiegelungsarbeiten
auf dem ehemaligen Gärtnereigelände am Oßweiler Weg verbunden mit einem
Oberbodenauftrag aus dem Bauvorhaben Panalpina als Ausgleich herangezogen
werden können.
Die erheblichen Eingriffe ins Erdreich erfordern aufgrund der im Plangebiet
anstehenden Ackerböden mit sehr hoher Bonität die Sicherstellung des weitgehenden
Schutzes bzw. einer Wiederverwertung des wertvollen Bodens. Daher ist vom
Bauherrn ein nachvollziehbares Aushub- und Verwertungskonzept zu erstellen aus
dem die zu bewegenden Erdmassen – getrennt nach Ober- und Unterboden sowie den
Hauptbodenarten – zu ersehen sind. Dieses Erdmassenverwertungskonzept wird
momentan in Abstimmung zwischen dem Bauherrn, der Umweltbeauftragten der Stadt
Kornwestheim und dem Landratsamt Ludwigsburg erarbeitet und ist abschließend
vom Landratsamt Ludwigsburg zu genehmigen. Zudem ist das
Erdmassenverwertungskonzept Voraussetzung für die Baufreigabe.
Verfahren, Beteiligung
der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit
Der Gemeinderat hat in seiner
Sitzung am 06.12.2011 (Vorlage 434/2011) den Entwurfsbeschluss für den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan „VEP Erweiterung Panalpina“ gefasst. Der Entwurf wurde gem. § 3 Abs. 2 BauGB der Öffentlichkeit
und den betroffenen Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange mit der
Aufforderung zu einer Stellungnahme vorgelegt. Die Abwägung ist im Anhang
(Tabelle Beteiligung Fachbehörden) dargestellt. In der Sitzung vom
31.01.2012 hat der Gemeinderat das Einvernehmen für das Vorhaben während der
Planaufstellung auf der Grundlage von § 33 Abs.1, 36 Abs.1 BauGB erteilt. Mit
der Fassung des Satzungsbeschlusses soll das Verfahren für dieses Vorhaben nun
abgeschlossen werden.
Die Ergebnisse der
Schallimmissionsprognose, der artenschutzrechtlichen Prüfung und des
Umweltgutachtens mit integrierter Eingriffs-/Ausgleichsbilanz wurden dem
Gemeinderat bereits beim Entwurfsbeschluss vorgelegt und sind deshalb der
Vorlage nur elektronisch beigefügt.
Erfolgte Änderungen nach dem Entwurfsbeschluss
Die Auflagen des
Landratsamtes zur Erarbeitung eines Erdmassenverwertungskonzepts wurden in die
Baugenehmigung und den Durchführungsvertrag aufgenommen.
Empfehlung der Verwaltung
Der Satzungsbeschluss für den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan „VEP Erweiterung Panalpina“ wird gefasst.