Vorlage-Nr.:
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293/2013
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Az.:
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8/Baehr
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Datum:
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20.06.2013
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Betreff:
Bebauungsplan mit örtlichen Bauvorschriften "Bereich
zwischen Max-Levi-Straße, Salamanderplatz und Stammheimer Straße" -
Entwurfsbeschluss
Anlage(n):
Mitzeichnung
Bebauungsplan mit Textteil und Begründung
Beschlussvorschlag:
Der Entwurfsbeschluss
für den Bebauungsplan mit örtlichen Bauvorschriften "Bereich
zwischen Max-Levi-Straße, Salamanderplatz und Stammheimer Straße" wird
gefasst.
Beratungsfolge:
Vorlage an
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zur
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Sitzungsart
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Sitzungsdatum
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Beschluss
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Ausschuss für Umwelt und Technik
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Beschlussfassung
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öffentlich
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02.07.2013
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Haushaltsrechtliche Deckung
Finanzielle
Auswirkungen:
Entfällt
Deckungsvorschlag:
Entfällt
Sachdarstellung und
Begründung:
Auf der Grundlage einer von der
Immovation AG vorgestellten Gesamtkonzeption für die Entwicklung des
Salamander-Areals hat der Gemeinderat der Stadt Kornwestheim in seiner
öffentlichen Sitzung am 30.09.2010 die
Einleitung eines planungsrechtlichen Verfahrens für den Gesamtbereich
Salamander gefasst. Nachfolgend wurden entsprechend den mit der Stadt
Kornwestheim abgestimmten Planungsüberlegungen Bebauungspläne für verschiedene
Teilbereiche entwickelt und so die gewünschte Entwicklung auch
planungsrechtlich abgesichert. Weiterer Baustein für die Gesamtentwicklung des
Areals ist der Bereich des früheren Festsaals der ehemaligen Salamander AG, der
im Rahmen dieses Verfahrens planungsrechtlich erfasst und gesichert werden
soll.
Im südlichen Teil des
Geltungsbereichs plant die Immovation AG als Eigentümerin des Salamander Areals
den Neubau einer Seniorenwohnanlage. Für den nördlich angrenzenden Bereich ist
der Bau eines Wohn- und Bürogebäudes samt großflächigem Einzelhandel (Rewe) im
Erdgeschoss geplant. Dieser ist in Form eines Discountmarktes mit einer
Verkaufsfläche von ca. 1.500 m² vorgesehen.
Nachdem die ursprünglichen
Planungsüberlegungen zur Errichtung eines Parkhauses verworfen wurden, sollen
an dieser Stelle nun Wohn- und Büronutzungen ermöglicht werden. Darüber hinaus
muss im Plangebiet - aufgrund des
notwendigen privaten Stellplatznachweises - sowohl eine ebenerdige
Stellplatzanlage als auch eine Tiefgarage vorgesehen werden. Die Planungsüberlegungen
sehen zudem vor, im Bereich der im Bebauungsplan gesicherten und zu erhaltenden
Bestandsbäume (Platanen) einen qualitätvollen Freibereich mit hoher
Aufenthaltsqualität zu schaffen.
Im Rahmen des Verfahrens über die Festsetzung eines Geh-,
Fahr- und Leitungsrechts ebenfalls gesichert wird eine Fläche, die für den im
Zusammenhang mit den Überlegungen zum Bau einer Brückenverbindung zwischen der
Eastleighstraße und dem westlichen Stadtgebiet notwendigen Bau eines
Brückenkopf benötigt wird.
Das Plangebiet umfasst den mittleren
Teilbereich des Salamander-Areals. Für diesen gilt der o.g. - seit dem Jahr
2002 rechtskräftige – Bebauungsplan mit örtlichen Bauvorschriften „Salamander“.
Da die beabsichtigten Nutzungen der Immovation AG, gem. den Festsetzungen
dieses Bebauungsplans nicht genehmigungsfähig wären, ist die Neuaufstellung eines qualifizierten Bebauungsplans für diesem
Bereich erforderlich. Der Entwurf des Bebauungsplans wurde in enger Abstimmung
zwischen der Abteilung Stadtplanung und den Planern der Immovation AG
erarbeitet.
Mit der Durchführung
des Verfahrens soll eine
planungsrechtliche Beurteilungsgrundlage für eine zukünftig gesicherte
städtebauliche Ordnung in diesem Bereich geschaffen werden. Darüber hinaus kann die umfängliche
Entwicklung des ehemaligen Salamander-Areals durch das Bebauungsplanverfahren
planungsrechtlich zu einem Abschluss gebracht werden.
Art der baulichen Nutzung
Für den überplanten Bereich werden
ein Mischgebiet (MI) und Kerngebiet (MK) gem. BauNVO (1990) festgesetzt. Die
von der Immovation AG beabsichtigten Nutzungen „Altenwohnanlage“ (im Bereich
des MI) sowie „Geschäfts- und Wohngebäude“ (im Bereich des MK) sind innerhalb
der festgesetzten Gebietstypen allgemein zulässig.
Im Mischgebiet ist ein Ausschluss von
Gartenbaubetrieben, Tankstellen und Vergnügungsstätten festgesetzt, da diese
für das Plangebiet und die unmittelbare Umgebung – insbesondere auch in Bezug
zu der zukünftig südlich des Plangebiets gelegenen - Kindertagesstätte
Salamander - zu einem Konfliktpotenzial führen.
Die im Kerngebiet zulässigen
Nutzungen sollen die innerstädtische Funktion des Gebietes unterstreichen und
fördern. Darüber hinaus soll der innerstädtische Bereich an dieser Stelle zu
einem Abschluss gebracht werden. Durch Ausschluss von bestimmten Nutzungen
(z.B. Vergnügungsstätten) soll ein konfliktfreies Nebeneinander von Wohnen und
Gewerbe im Plangebiet gewährleistet
werden.
Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird
unter Berücksichtigung des angrenzenden Bestandes und der städtebaulichen
Konzeption festgesetzt. Die Kubatur wird bestimmt durch Festsetzungen der
Grundflächenzahl (GRZ) und der maximalen Gebäudehöhe (GH max.) über Normalnull
(NN). Die Festsetzung einer maximalen
Gebäudehöhe (GH max.) des Hauptgebäudes über NN schafft zudem einen
verbindlichen Rahmen zur Umsetzung eines breiten Spektrums an Gebäudeprofilen.
Die Festsetzungen der Grundflächenzahlen orientieren sich am - gem.
Baunutzungsverordnung - zulässigen Maximalwert.
Auf die Festsetzung der Zahl der Vollgeschoße wird verzichtet, da diese
Kenngröße für die Vorgabe der Gebäudehöhe wenig aussagefähig ist. Darüber
hinaus gelten die Maßgaben der an das Plangebiet angrenzenden
denkmalgeschützten Gebäude.
Überbaubare und nicht überbaubare
Grundstücksflächen
Mit der Festsetzung von überbaubaren
und nicht überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) und der Bauweise - aber
auch der maximal zulässigen Gebäudehöhe über NN und der zulässigen Dachform -
soll der Maßstab und die Höhenentwicklung der benachbarten Bebauung aufgenommen
werden, so dass ein harmonisches Einfügen zukünftiger Gebäude in den Bestand
gewährleistet werden kann.
Die überbaubaren Grundstücksflächen
werden, für eine zukünftig flexible Nutzung, größt- möglichst ausgewiesen. Für
die Festsetzung der offenen Bauweise werden keine weiteren Vorschriften
getroffen.
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan:
Im rechtswirksamen
Flächennutzungsplan 2010 wird das Plangebiet als „Gemischte Baufläche –
Planung“ dargestellt. Der Bebauungsplan lässt sich somit aus dem
Flächennutzungsplan entwickeln.
Verfahren:
Das planungsrechtliche Verfahren
wird gem. § 13 a BauGB durchgeführt, da
die erforderlichen Voraussetzungen hierfür erfüllt sind. Das Plangebiet liegt im Innenbereich, weist
eine maximal mögliche Grundfläche von unter 20.000 m² auf, es sind keine
umweltverträglichkeitsprüfungspflichtigen Vorhaben geplant und es handelt sich
aus naturschutzrechtlicher Sicht um keinen besonders schützenswerten Bereich.
Im sogenannten "beschleunigten Verfahren" gem. § 13 a BauGB kann von
der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB sowie der
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB
abgesehen werden. Die förmliche Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB,
die sich an den Entwurfsbeschluss anschließt, kann angemessen verkürzt werden.
Außerdem kann im beschleunigten Verfahren von der Umweltprüfung und vom
Umweltbericht sowie einer Eingriffs-/Ausgleichs-Regelung abgesehen werden.
Ausgleichsmaßnahmen sind nicht erforderlich.
Empfehlung der
Verwaltung:
Die Verwaltung
empfiehlt, den o.g. Bebauungsplan mit örtlichen Bauvorschriften als Entwurf zu
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