Betreff:
Wasserschaden
Kegelbahn Kulturzentrum - Sachstandsbericht
Anlage(n):
Mitzeichnung
Beschlussvorschlag:
Der Sachstandbericht zum Wasserschaden in der Kegelbahn im
Kulturzentrum und die weitere Vorgehensweise werden zu Kenntnis genommen.
Beratungsfolge:
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Vorlage an
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zur
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Sitzungsart
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Sitzungsdatum
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Beschluss
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Verwaltungs-
und Finanzausschuss
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Kenntnisnahme
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öffentlich
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15.11.2012
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Finanzielle Auswirkungen
Entfällt
Deckungsvorschlag:
Entfällt
Sachdarstellung und
Begründung:
Wie bereits bekannt ist, führte ein massiver Wassereintritt
im Zusammenhang mit den Abbrucharbeiten am ehemaligen Kulturhaus im Bereich der
Kegelbahn zu irreparablen Schäden. Der Schaden wurde am 26.09.2011 im
Zusammenhang mit einer Brandschutzbegehung des Bestandes rd. 2,5 Monate nach
Abschluss der Abbrucharbeiten durch einen Mitarbeiter des Stadtbauamtes
festgestellt und unmittelbar an das mit der Planung, Ausführung und Bauleitung
beauftragte Architekturbüro ap plan sowie an das Abbruchunternehmen CK Abbruch
& Erdbau GmbH mit der Bitte um Stellungnahme weitergeleitet. In diesem
Zusammenhang wurden beide Parteien von der Stadtverwaltung aufgefordert, den
Schaden umgehend an ihren jeweiligen Haftpflichtversicherer zu melden. Darüber
hinaus wurde auch von Seiten der Stadtverwaltung sowohl der
Gebäudeschadenversicherer als auch der Bauleistungsversicherer der Stadt über diesen
Sachverhalt informiert und mit der Prüfung beauftragt. In der Folgezeit
erfolgten diverse Ortbesichtigungen durch die jeweils Beteiligten mit
Versicherern und Gutachtern, um sich vom Schadensereignis ein Bild über den
Hergang/ die Ursache machen zu können und hierüber eine entsprechende
Stellungnahme abzugeben.
Aus Sicht des Stadtbauamtes kann der
entstandene Wasserschaden in der Kegelbahn eindeutig zwei Faktoren zugeordnet
werden. Zum einen wurden im Zuge der Umbau- und Abbruchmaßnahmen keine ausreichenden
Schutzvorkehrungen gegen eindringendes Wasser in das Bauwerk/ Bausubstanz
getroffen. Das bei den Betonsägearbeiten eingesetzte Kühlwasser konnte so über
die zahlreichen Deckendurchbrüche und Bauwerksöffnungen bis ins Untergeschoss
gelangen. Zudem konnte Niederschlagswasser über die Gebäudeundichtigkeiten in
das Gebäude eindringen. Zum anderen wurde im Zuge der Abbrucharbeiten eine
vorhandene Abwassersammelleitung im Bereich der Kegelstände abgeschert, so dass
die Dachentwässerung nicht mehr aus dem Gebäude geführt wurde, sondern an
dieser Stelle (Muffe) in das Untergeschoss gelangte.
Im Einzelnen liegen der
Stadtverwaltung zu diesem Sachverhalt folgende Stellungnahmen der Versicherer
und deren Gutachter vor.
AXA Versicherungs-AG
Haftpflichtversicherung der CK Abbruch & Erbau GmbH
Der beauftragte Gutachter der
Haftpflichtversicherung der CK Abbruch & Erdbau GmbH kommt zum Ergebnis,
dass die wesentliche Schadensursache durch die unzureichende regenabweisende
Folienverkleidung sowie die gegen Wassereindringung und Feuchtebeaufschlagung
ungeschützte Bausubstanz (abgesägtes Flachdach, nicht vorhandene Wasserhaltung
in der Baugrube) begründet ist. In diesem Zusammenhang wird jedoch im Schreiben
der Versicherung darauf hingewiesen, dass diese Leistungen nicht vom
Versicherungsnehmer auf der Basis des Leistungsverzeichnisses vom
Architekturbüro ap plan vertraglich geschuldet bzw. im Falle der Wasserhaltung
beauftragt waren.
Darüber hinaus sei auch die
beschädigte Abwasserleitung eine hinreichende Erklärung für die Feuchteschäden
an der abgehängten Decke, den Wandverkleidungen und am Bodenbelag in der
Kegelbahn. Für den Sachverständigen war jedoch nicht mehr feststell- und
nachweisbar, wer letztendlich den Schaden an dem gusseisernen Abzweig unter der
Stahlbetondecke im Untergeschoss physisch verursacht hat.
Nach Prüfung des Sachverhalts kommt
die Versicherung zu dem Ergebnis, dass seitens ihres Versicherungsnehmers – CK
Abbruch & Erdbau GmbH – eine Haftung nicht für gegeben gesehen wird bzw.
nicht nachgewiesen werden kann.
Gothaer Allgemeine Versicherung AG
Haftpflichtversicherung des Architekturbüros ap plan
Das äußerst knappe Gutachten des
beauftragten Sachverständigen der Haftpflichtversicherung sieht aufgrund des
Schadensumfangs und des Schadensbildes die Ursachenzuordnung möglicherweise in
einer mangelhaften provisorischen Außenhaut. Die Ausführungen zur möglichen
Schadensursache sind nicht eindeutig. Aus den umfangreichen Quellerscheinungen
der Holzverkleidung sei auf eine nicht unerhebliche Menge Wasser im
Fußbodenaufbau zu schließen. An den Deckenaussparungen und den Rohbetondecken,
soweit diese sichtbar waren, seien nur vereinzelt Hinweise auf einen ggf.
vorhandenen Wasserfluss erkennbar. Darüber hinaus erwähnt der Sachverständige
in seinem Gutachten korrodierte Abwasserrohe, ohne jedoch näher darauf
einzugehen.
Nach Prüfung des Sachverhalts kommt
die Versicherung ohne weitere Erläuterungen zu dem Ergebnis, dass seitens ihres
Versicherungsnehmers – ap plan – eine Verantwortlichkeit an dem Wasserschaden
nicht gegeben ist.
WGV – Württembergische Gemeinde-Versicherung
Gebäudeschadenversicherung der Stadt Kornwestheim
Der technische Sachverständige der
Versicherung kommt nach den Feststellungen vor Ort im Wesentlichen zu dem
Ergebnis, dass als Schadensursache hauptsächlich das durch die zahlreichen
Deckendurchbrüche eingedrungene Regenwasser verantwortlich ist. Der
Durchnässungsschaden an der Decke in der Kegelbahn ist nach Feststellungen
eines mit anwesenden Mitarbeiter einer Bautrocknungsfirma nur sehr
eingeschränkt im unmittelbaren Bereich der beschädigten Abwasserleitung
festzustellen. Nach Aussage des Sachverständigen liegt es hierbei nahe, dass
der Schaden an der Abwasserleitung im Zusammenhang mit den Rückbauarbeiten
entstanden ist.
Nach Prüfung des Sachverhalts kommt
die Versicherung zu dem Ergebnis, dass es sich im vorliegenden Fall weder um
ein Überschwemmungsereignis (eine Überflutung des Grund und Bodens des
Versicherungsortes durch Ausuferung von oberirdischen Gewässern oder durch
Witterungsniederschläge), einem Sturmschaden noch um einen Rohbruchschaden im
Rahmen der Gebäudeleitungswasserversicherung handelt. Vielmehr ist der
eingetretene Wasserschaden auf die im Rahmen der Baumaßnahme am Gebäude
vorgenommenen Eingriffe zurückzuführen. Aus vorgenannten Gründen ist eine
Entschädigungsleistung im Rahmen der Gebäudeversicherung nicht möglich.
Allianz-Versicherungs-AG
Bauleistungsversicherung der Stadt Kornwestheim
Gemäß den Untersuchungen des durch
die Bauleistungsversicherung beauftragten Sachverständigen ist der entstandene
Wasserschaden durch fehlende Sicherungsmaßnahmen zum Schutz des Bestandes zum
Eindringen von Wasser in die Bausubstanz durch das Abbruchunternehmen entgegen
der im Leistungsverzeichnis übernommenen Pflichten gekommen. Des Weiteren wird
im Zusammenhang mit dem Wasserschaden im Gutachten auch auf die abgescherte
Abwasserleitung im Bereich der Kegelstände hingewiesen.
Schadensumfang
Die Untersuchungen des
Sachverständigen der Bauleistungsversicherung der Stadt Kornwestheim zum
Schadensumfang haben ergeben, dass sich sämtliche Innenausbauten wie abgehängte
Rasterdecken und Holzwandverkleidungen in der Kegelbahn aufgrund der Schädigung
durch Feuchtigkeit und mikrobiellen Befall (Schimmel) nicht mehr retten lassen.
Diese Bauteile sind vollständig auszubauen und zu entsorgen. Des Weiteren sind
die Holzsystemtrennwände der einzelnen Kegelbahnen zu demontieren. Die
Kegelbahnen an sich sind einschließlich der vorhandenen Technik und den Bahnen
aufgrund von direkter Feuchtigkeitseinwirkung und des vorliegenden mikrobiellen
Befalls ebenfalls vollständig auszubauen und zu entsorgen. Weitere
schadensbedingte Maßnahmen im Kegelbahnbereich sind an der Elektro- und
Sanitärinstallation vorzunehmen. Hier sind sämtliche Rohrisolationen zu
erneuern. Des Weiteren sind Reinigungsmaßnahmen (Schimmel) gemäß den
Sanierungsempfehlungen eines zusätzlich eingeschalteten Sachverständigenbüros
durchzuführen. Um ein weiteres Schimmelpilzwachstum einzudämmen sowie die
erhöhte Feuchtigkeit aus dem Gebäude zu verbringen, wird zudem empfohlen, den
Rückbau der Kegelbahn schnellstmöglich durchzuführen.
Schadenshöhe
Die Feststellung der Schadenhöhe
erfolgte aufgrund der Ortsbesichtigung durch den Sachverständigen der
Bauleistungsversicherung der Stadt Kornwestheim und der damit verbundenen
örtlichen Aufnahmen und Aufmaße sowie einer eingehenden Massen- und
Kostenberechnung der durchzuführenden handwerklichen Arbeiten zur
Wiederherstellung der vom Schaden betroffenen Bausubstanz in den Zustand vor
Eintritt des Schadens. Bei der in Ansatz gebrachten Einzelpreise wurden
angemessene und per Schadentag ortsübliche Einheitspreise zugrunde gelegt.
Im Ergebnis wird die Schadenshöhe
wie folgt beziffert:
Bauleistungsschaden Gebäude
Neuwertschaden 162.484,00 EUR
Zeitwertschaden 107.318,00 EUR
Aufräumungs- und Abbruchkosten
9.818,00 EUR
Bauleistungsschaden Kegelbahn
Neuwertschaden 129.799,00 EUR
Zeitwertschaden 60.779,00 EUR
Aufräumungs- und Abbruchkosten
5.236,00 EUR
Bauleistungsschaden gesamt
Neuwertschaden 307.337,00 EUR
(einschl. Aufräumungs- und
Abbruchkosten)
Zeitwertschaden 183.151,00 EUR
(einschl. Aufräumungs- und
Abbruchkosten)
Bisheriges Vorgehen
Um den Empfehlungen des
Sachverständigengutachtens der Bauleistungsversicherung schnellstmöglich Folge
leisten und die Kegelbahn zurückbauen zu können, vereinbarte die
Stadtverwaltung mit allen Beteiligten und deren entscheidungsbefugten
Vertretern ihrer Versicherung einen Termin, mit dem Ziel, den Sachverhalt noch
mal zu erörtern und letztendlich eine Einigung herbeizuführen. Parallel hierzu
forderte das Stadtbauamt zwei Firmen auf, ein Angebot über den Rückbau der
Kegelbahn abzugeben.
Wie bereits in den ersten
Stellungnahmen zeigten sich die AXA Versicherungs-AG - Haftpflichtversicherung
der CK Abbruch & Erbau GmbH und die Gothaer Allgemeine Versicherung AG - Haftpflichtversicherung
des Architekturbüros ap plan auch nach diesem gemeinsamen Termin wenig
kooperativ und bestätigten der Stadt gegenüber nochmals ihre Zahlungsablehnung.
Um dennoch zeitnah die Kegelbahn
zurückbauen zu können um dadurch weiteren Schaden durch mikrobiellen Befall
(Schimmel) zu vermeiden, entschied sich die Stadtverwaltung, vorbehaltlich der
weiteren Klärung des Sachverhalts, zum Rückbau der Kegelbahn mit baubegleitender
Dokumentation zu Beweissicherung. Dieses Vorgehen wurde mit dem Rechtsbeistand
der Stadt – Rechtsanwälte Dr. Lehmann & Kollegen – abgestimmt. Ebenso
wurden die CK Abbruch & Erbau GmbH und das Architekturbüro ap plan
aufgefordert, ihre Versicherung über diesen Sachverhalt zu informieren.
Für die Rückbauarbeiten wurde die
Gottlob Brodbeck GmbH & Co.KG mit einer Vergabesumme von brutto EUR
27.309,43 beauftragt. Der Rückbau erfolgte im Zeitraum vom 25.06.2012 bis zum
06.07.2012. Die baubegleitende Dokumentation wurde durch Herrn Bauleiter Guhle
vom Architekturbüro ap plan erstellt.
Regressanspruch
Nachdem der Versuch einer Einigung/
Vereinbarung mit den Haftpflichtversicherern der CK Abbruch & Erbau GmbH
und ap plan kein positives Ergebnis brachte, hat die Allianz-Versicherungs-AG
im Rahmen der mit der Stadt Kornwestheim abgeschlossenen
Bauleistungsversicherung den Wasserschaden in der Kegelbahn mit der max.
vereinbarten Summe in Höhe von EUR 90.000,-- (EUR 100.000,-- abzgl. 10 %
Selbstbehalt) entschädigt.
Darüber hinaus wurde von Seiten der
Stadtverwaltung die Kanzlei Rechtsanwälte Dr. Lehmann & Kollegen zu
Geltendmachung der weiteren Schadensersatzansprüche – Differenz zum
Zeitwertschaden – bevollmächtigt.
Weiteres Vorgehen
Das Stadtbauamt hat die Erstellung
eines Leistungsverzeichnisses zur Kompletterneuerung der Kegelbahn als
Generalunternehmerauftrag (GU-Auftrag) bei einem renommierten Unternehmen für
Kegel- & Bowlingbahnbau in Auftrag gegeben. Die Ausführung der Arbeiten
soll im Zuge der Sanierung des Parkrestaurants erfolgen.
Kosten
Für die Sanierung der Kegelbahn als
GU-Auftrag wurden von der Fachfirma für Kegel- & Bowlingbahnbau Kosten in
Höhe von rd. brutto EUR 168.000,-- ermittelt. Für die bauseitig hierfür
notwendige Haustechnik wurden vom Fachingenieur der Scholze
Ingenieurgesellschaft weitere Kosten in Höhe von rd. brutto EUR 11.000,--
ermittelt.
In Summe ergeben sich somit laut
Kostenschätzung für die Erneuerung der Kegelbahn Gesamtkosten in Höhe von rd.
brutto EUR 179.000,-- zzgl. der Rückbaukosten in Höhe von brutto EUR 27.309,43
und evtl. noch notwendiger Reinigungsmaßnahmen gemäß der Sanierungsempfehlung
in den angrenzenden Räumen.
Unter Berücksichtigung der bereits
erfolgten Entschädigung durch die Allianz-Bauleistungsversicherung in Höhe von
EUR 90.000,-- und vorbehaltlich dem Ausgang der noch geltend zu machenden
Schadensersatzansprüche, verbleiben zunächst für die Erneuerung der Kegelbahn
ohne Reinigungsmaßnahmen Kosten in Höhe von rd. EUR 116.000,-- bei der Stadt Kornwestheim.
Für die Erneuerung der Kegelbahn
sind entsprechende Mitte in der Mittelanmeldung für 2013 aufgenommen worden.