Betreff:
Erlass
einer Satzung über die Höhe der zulässigen Miete für öffentlich geförderte
Wohnungen
Anlage(n):
Mitzeichnung
Anlage 1: Satzung
Beschlussvorschlag:
Die als Anlage 1 beigefügte Satzung der Stadt Kornwestheim
über die Höhe der zulässigen Miete für öffentlich geförderte Wohnungen mit
Wirkung ab dem 1. Juli 2011 zu beschließen.
Beratungsfolge:
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Vorlage an
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zur
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Sitzungsart
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Sitzungsdatum
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Beschluss
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Verwaltungs-
und Finanzausschuss
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Vorberatung
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öffentlich
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05.05.2011
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Gemeinderat
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Beschlussfassung
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öffentlich
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12.05.2011
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Finanzielle Auswirkungen
Entfällt
Deckungsvorschlag:
Entfällt
Sachdarstellung und
Begründung:
Mit Wirkung ab 01.01.2008 hatte das Land Baden-Württemberg
von seiner Gesetzgebungs- kompetenz im Bereich Wohnungswesen Gebrauch gemacht
und ein neues Landeswohn- raumförderungsgesetz beschlossen. Eine wesentliche
Änderung des neuen Gesetzes bezieht sich auf die Abschaffung der sogenannten
Kostenmiete für öffentlich geförderte Wohnungen. Die Berechnungsgrundlage der
Kostenmiete waren die für den Eigentümer tatsächlich entstandenen Aufwendungen
z. B. für Finanzierung und Verwaltung.
Nach Ablauf einer Übergangsfrist zum
01.01.2009 wurde die Kostenmiete nun durch eine Höchstmiete unterhalb der
ortsüblichen Vergleichsmiete ersetzt, welche von der Gemeinde durch Erlass
einer Satzung festzulegen ist. Als Mietobergrenze ist ein Mindestabstandsgebot
gegenüber der ortsüblichen Miete in Höhe von 10 % einzuhalten (ansonsten wäre die öffentliche Förderung, die ja
dazu dient, günstigen Mietraum zu schaffen, nicht mehr gerechtfertigt). Die
Kommunen können aber auch einen höheren Abschlag festlegen.
Die Stadt Kornwestheim hat bislang
noch keine solche Satzung beschlossen. Solange gilt die zum 31. Dezember 2008
geschuldete Miete grundsätzlich als die vereinbarte Miete. Da dieser Zeitpunkt
inzwischen jedoch bereits geraume Zeit zurück liegt, besteht sicherlich
Handlungsbedarf für den Erlass einer Satzung über die Höhe der zulässigen Miete
für öffentlich geförderte Wohnungen in Kornwestheim.
Die Stadt hat derzeit einen Bestand
von ca. 290 öffentlich geförderten Mietwohnungen, die noch einer
Wohnungsbindung unterliegen. Ein Großteil dieses Bestandes befindet sich im
Eigentum von Wohnungsbaugesellschaften:
LBBW- Immobilien-Management-Wohnen
GmbH, Eisenbahn-Siedlungsgesellschaft, Landesbau-Genossenschaft und Städtische
Wohnbau Kornwestheim GmbH.
Für den zuvor betroffenen
Wohnungsbestand der Bezirksbaugenossenschaft Alt-Württemberg hingegen hat die
Wohnungsbindung zum 01.01.2011 geendet.
Ziel der Satzung sollte es sein,
einerseits den Vermietern die Erzielung angemessener Mieteinnahmen zu ermöglichen,
die auch einen Spielraum für notwendige Instandhaltungen, energetische
Modernisierungen etc. zulassen, für die Mieter andererseits soll weiterhin ein
bezahlbares Mietniveau gesichert werden.
Bei der Ermittlung der ortsüblichen
Vergleichsmiete stellt sich zunächst die Problematik, dass die Stadt
Kornwestheim über keinen eigenen Mietspiegel verfügt. Allerdings haben Umfragen
beim Mieterbund Ludwigsburg, dem Verein Haus und Grund Kornwestheim e.V. und
dem Amtsgericht Ludwigsburg ergeben, dass eine Anwendung des Mietspiegels der
Stadt Ludwigsburg ohne prozentualen Abzug auf Kornwestheimer
Mietangelegenheiten grundsätzlich üblich und auch sachgerecht ist (das
Mietniveau der Stadt Kornwestheim weicht demgemäß bedingt durch die Lage direkt
zwischen Stuttgart und Ludwigsburg im Durchschnitt nicht von dem im Gebiet
Ludwigsburg ab). Daher wird in der als Anlage 1 beigefügten Satzung der
Mietspiegel der Stadt Ludwigsburg als Ausgangsbasis für die Festlegung der
ortsüblichen Vergleichsmiete vorgesehen.
Um als weiteren Schritt die
Differenz zwischen den Kostenmieten und den ortsüblichen Vergleichsmieten zu
ermitteln und dadurch die jeweiligen Abschläge möglichst wirklichkeits- getreu
festlegen zu können, wurde bei allen Eigentümern dieser Wohnungen eine umfangreiche
Datenerhebung mit einem Fragekatalog für jede einzelne Wohnung durchgeführt.
Nach Auswertung dieser Daten hält
die Verwaltung als Höchstbetrag für Mieten im Bereich öffentlich geförderter
Wohnungen ein Abstandsgebot von mindestens
15 % zur ortsüblichen Vergleichsmiete für sachgerecht und angemessen.
In der praktischen Anwendung
bedeutet dies Folgendes: Liegt ein Vermieter derzeit mehr als 15 % unter der
ortsüblichen Vergleichsmiete, so kann er die Miete – unter Berücksichtigung der
sonstigen mietvertraglichen Bestimmungen - erhöhen bis maximal zu dieser
Grenze.
Verlangt ein Vermieter jedoch eine
Miete, die weniger als 15 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, so
ist er verpflichtet, die Miete herabzusetzen. Hier greift dann die
in § 4 genannte Übergangsregelung,
die dem Vermieter hierfür eine Übergangszeit bis zum 01. Januar 2013 einräumt,
um dem Rechtsgrundsatz der Verhältnismäßigkeit zu entsprechen.
Die wesentlichen Satzungsinhalte
(Höchstbetrag, Übergansvorschrift, Bezugnahme auf Ludwigsburger Mietspiegel)
wurden zuvor auch den oben aufgeführten Wohnungs- gesellschaften mit der
Möglichkeit zur Stellungnahme bekannt gegeben; Einwendungen hiergegen liegen
nicht vor.
Es wird beantragt, die als Anlage 1
beigefügte Satzung mit Wirkung zum 01.07.2011 zu beschließen.