Betreff:
Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Erweiterung Panalpina"
- Entwurfsbeschluss
Anlage(n):
Mitzeichnung
Baugesuchsplanung, Begründung, Anlage 6, schalltechnische
Untersuchung, artenschutzrechtliche Untersuchung, Umweltgutachten
Beschlussvorschlag:
Der Entwurfsbeschluss für den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan „Erweiterung Panalpina“ wird gefasst.
Beratungsfolge:
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Vorlage an
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zur
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Sitzungsart
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Sitzungsdatum
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Beschluss
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Ausschuss
für Umwelt und Technik
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Beschlussfassung
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öffentlich
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06.12.2011
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Sachdarstellung und
Begründung:
Die Fa. Panalpina beabsichtigt ihr Betriebsgelände im
Gewerbegebiet Nord zu erweitern. In direkter Anbindung an die bestehende Halle
soll in westliche Richtung eine weitere Lager- und Umschlaghalle, inklusive der
zum Rangieren und Abstellen von Lkw’s notwendigen
Verkehrsflächen, entstehen. Zusätzlich ist auf dem heutigen Betriebsgelände, im
unmittelbaren Kreuzungsbereich der Rudolf-Diesel-Straße / Westrandstraße, die Erweiterung
des bestehenden Bürogebäudes geplant. Im Zuge des Neubauvorhabens soll auch die
Unterbringung des ruhenden Verkehrs auf dem Grundstück neu geordnet werden. Der
Gemeinderat hat der geplanten Erweiterung bereits im Grundsatz zugestimmt.
Der Betrieb beschäftigt derzeit 371
Mitarbeiter. Durch die Expansion des Unternehmens sollen 45 zusätzliche
Büroarbeitsplätze entstehen, sodass der Betrieb anschließend über insgesamt 416
Büroarbeitsplätze verfügt. Zusätzliche 25 Arbeitsplätze entstehen im
Lagerbereich, sodass hier künftig rund 62 Mitarbeiter beschäftigt sind.
Planungsrechtliches Verfahren
Zur Sicherung des Vorhabens wird ein
Bebauungsplanverfahren notwendig. Dabei kann auf den vom Gemeinderat in seiner
Sitzung am 01.10.2009 (Vorlage 244/2009) gefassten Aufstellungsbeschluss für
den Bebauungsplanungsplan „Gewerbegebiet Nord – 2. Änderung südlich der
Heinkelstraße“ aufgesetzt werden. In Abhängigkeit vom Planungsfortschritt wurde
damals vorgesehen, einzelne vorhabenbezogene
Bebauungspläne aus dem Gesamtbereich zu entwickeln. Entsprechend soll dieser
Planungsprozess nunmehr auf der Grundlage von §12 BauGB „vorhabenbezogen“
mit der Fassung des Entwurfsbeschluss fortgeführt werden.
Vorgaben zur Gestaltung der Gebäude
und Freiflächen sowie sonstige Vorschriften werden im Durchführungsvertrag
geregelt.
Geltungsbereich und äußere Erschließung
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans umfasst einen rd. 45.240
qm großen Teilbereich im Süden des Gewerbegebiets Nord. Im Westen des
Geltungsbereichs schließen derzeit noch unbebaute Flächen sowie der für die
Ansiedlung der Fa. Offterdinger & Sailer
benötigte Bereich an. Im Süden des Geltungsbereichs verläuft die
Rudolf-Diesel-Straße und im Osten die Heinkelstraße, über die das Grundstück
auch erschlossen ist. Im Norden ist die Fläche durch das Firmengelände der Fa. Benseler begrenzt. Über die Westrandstraße ist eine direkte
Anbindung an das übergeordnete Straßennetz gegeben.
Planungs- und Bauordnungsrechtliche Darstellung
Im Planungsgebiet ist die Nutzung
„Gewerbe“ vorgesehen. Eingebettet in die gewerbliche Struktur der Umgebung sind
durch diese Nutzung keine Konflikte zu erwarten.
In Ergänzung zu den bereits
bestehenden Strukturen ist der Neubau einer Lager- und Umschlaghalle mit
insgesamt ca. 6410qm Fläche, ein fünfgeschossiger Verwaltungstrakt, eine
Überdachung für ein Außenlager sowie die zum Rangieren und Umfahren der Gebäude
notwendigen Verkehrsflächen geplant. Darüber hinaus sind auf dem Grundstück
Abstellflächen für Lkw`s sowie 304 Pkw-Stellplätze
für Mitarbeiter und Kunden sowohl in dem bestehenden als auch in einem neu zu
errichtenden Parkdeck vorgesehen. Die Zu- und Abfahrten auf das Grundstück
erfolgen von der Heinkel- und der Rudolf-Diesel-Straße.
Das Flachdach der neuen Lager- und Umschlaghalle
wird mit einer Höhe von 14,65 m über der Erdgeschossfußbodenhöhe (EFH) ca. 3 m
unter der Firsthöhe des flachgeneigten Satteldachs
der vorhandenen Halle liegen. Die Höhe des neuen Verwaltungstrakts orientiert
sich mit 19,27 m über der EFH an der Höhe des bestehenden Verwaltungsbaus. Die
Überdachung für ein Außenlager auf der Nordseite des Verwaltungsbaus wird eine
Höhe von 4,21 m über der EFH haben. Die oberste Geschossdecke des neuen
Parkdecks wird auf der Höhe des südlich angrenzenden Straßenniveaus der
Rudolf-Diesel-Straße liegen und die unterste Geschossdecke auf der Höhe des
Verladehofs.
Die Erdgeschossfußbodenhöhe des
Verwaltungsgebäudes und der Lager- und Umschlaghallen sind
niveaugleich ausgebildet. Aufgrund der topographischen Verhältnisse werden
deshalb in Richtung der westlichen Grundstücksgrenze größere Erdbewegungen
notwendig.
Ökologisches Konzept
Positiv beurteilt wird, dass im
Unterschied zum ersten Bauabschnitt der Fa. Panalpina
nicht nur die Dachflächen des Verwaltungsgebäudes und des Außenlagers sondern
auch die Dachflächen der neuen Halle extensiv begrünt werden. Zudem ist für die
Kühlung und Beheizung der neuen Anbauten die Ergänzung der bereits bestehenden geothermischen Anlage vorgesehen.
Dem gegenüber stehen sowohl der
niveaugleiche Ausbau der Halle, der aufgrund der topographischen Gegebenheiten
vor Ort größere Eingriffe ins Erdreich erfordert, als auch der hohe
Versiegelungsgrad von ca. 91% (GRZ = ca. 0,91), der zu einer Überschreitung der
im bestehenden Bebauungsplan maximal zulässigen GRZ von 0,8 führt.
Diese zusätzliche Versiegelung in
der Größenordnung von 5.545 qm kann nicht auf dem Grundstück der Fa. Panalpina ausgeglichen werden, da über die Randeingrünungen
und die Dachbegrünung hinaus keine weiteren Flächen oder Maßnahmen zur
Verfügung stehen.
Das verbleibende Defizit muss
deshalb schutzgutübergreifend außerhalb des Plangebietes kompensiert werden.
Die Defizite für die einzelnen Schutzgüter wurden im Umweltgutachten mit
integrierter Eingriffs- und Ausgleichsbilanz des Büros Ökologie, Planung,
Forschung aus Ludwigsburg vom 20.10.2011 ermittelt. Die zunächst auf die Fläche
bezogenen, errechneten Defizite in haWE (Hektar-Werteinheiten)
wurden auf der Basis verschiedener Bewertungsmodelle monetarisiert.
Laut Gutachten entsteht durch den zusätzlichen Eingriff im Planbereich ein
monetärer Kompensationsbedarf in Höhe von rd. 48.700,- Euro. Dieser Betrag ist
vom Bauherrn als Ausgleichszahlung zu leisten. Als ökologischer Gegenwert für
diese Ausgleichszahlung könnten zum einen Maßnahmen des städtischen Ökokontos
beispielsweise in der Steingrube herangezogen werden.
Zur Schonung des städtischen Ökokontoguthabens
prüft die Umweltbeauftragte derzeit in Abstimmung mit dem Landratsamt
Ludwigsburg, inwieweit die Abbruch- und Entsiegelungsarbeiten
auf dem ehemaligen Gelände der Gärtnerei Krauth
verbunden mit einem Oberbodenauftrag aus dem Bauvorhaben Panalpina
als Ausgleich herangezogen werden könnten. Um dies abschließend zu beurteilen,
sind zunächst bodenkundliche Untersuchungen und
Probenahmen auf dem ehemaligen Gärtnereigelände durchzuführen. Mit den
Ergebnissen ist im Januar 2012 zu rechnen.
Empfehlung der Verwaltung
Der Entwurfsbeschluss für den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan „Erweiterung Panalpina“ wird gefasst..