Betreff:
Sanierung
Jahnhalle mit Varianten- und Kostenvergleich der Alternativen zur Ballsporthalle
Anlage(n):
Mitzeichnung
Kostenübersicht, Lageplan Varianten 1-3
Beschlussvorschlag:
- Der
Modernisierung der Jahnhalle als Mehrzweckhalle mit erforderlichen
Anbauten vorbehaltlich der Bereitstellung der Haushaltsmittel im Haushalt
2013 grundsätzlich zuzustimmen und
- die Verwaltung zu beauftragen,
die Planung mit der Maßgabe vorzubereiten, dass die Maßnahme im Jahr 2013
durchgeführt und abgeschlossen wird.
- Die laufenden Verhandlungen mit
dem SV Kornwestheim mit dem Ziel der Ablösung des Erbbaurechts weiter zu
verhandeln.
Beratungsfolge:
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Vorlage an
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zur
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Sitzungsart
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Sitzungsdatum
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Beschluss
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Ausschuss
für Umwelt und Technik
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Vorberatung
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öffentlich
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25.09.2012
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Gemeinderat
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Beschlussfassung
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öffentlich
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27.09.2012
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Finanzielle Auswirkungen
Entfällt
Deckungsvorschlag:
Entfällt
Sachdarstellung und
Begründung:
Im Zusammenhang mit der Frage des künftigen Standorts einer
Ballsporthalle hat der Gemeinderat in seiner Sitzung vom 11.09.2012 (Vorlage
255/2012) die Grundsatzentscheidung über eine Sanierung der Jahnhalle zunächst
zurückgestellt und die Verwaltung beauftragt, die finanziellen Auswirkungen -
sowohl was die Gestehungs- als auch die Folgekosten betrifft -
unterschiedlicher Standortvarianten darzustellen. Die unterschiedlichen
Standorte sind in der Anlage grob skizzenhaft dargestellt.
Wesentliche Rahmenbedingungen
Dem Gemeinderat wurde in seiner
Sitzung vom 27.10.2011 (Vorlage 313/2011) der vom Büro IKPS, Stuttgart
erarbeitete Abschlussbericht „Analyse des Sportstättenbedarfs in Kornwestheim“
vorgelegt. Im Rahmen des Berichts wird vom Büro IKPS der Ausbau von
Hallenkapazitäten empfohlen. Auf der Grundlage der durchgeführten Berechnungen
und unter Berücksichtigung des künftigen Bedarfs empfiehlt das Büro IKPS den
Bau von „2 Anlageneinheiten Einzelhalle mit evt. angeschlossenem
Gymnastikraum“.
Im Gutachten aufgeführt sind auch
die allgemeingültigen Definitionen unterschiedlicher Sporteinrichtungen.
Demnach verfügt eine 2-Fach-Halle in
der Regel über eine Fläche von 22x44m
und einer lichten Höhe von 7m. Eine 3-Fach-Halle
umfasst eine Fläche von 27x45m bei
einer lichten Höhe von 7m. Die Flächengrößen beziehen sich hierbei nur auf die
Spielfeldgrößen. Umkleiden, Sanitärräume, Erschließungsflächen, etc sind
entsprechend hinzu zu rechnen. Ein Gymnastikraum
umfasst laut Definition eine Fläche von
rund 100qm, die von max. 16 Personen genutzt wird.
Die in der Vorlage genannten Zahlen
sind zunächst als grober Anhaltspunkt zu verstehen. Die genannten Ansätze für
eine 2-Feld- bzw. 3-Feld-Halle wurden vom Stadtbauamt durch die in diesem
Planungsstadium übliche Zugrundelegung der Gebäudekubatur errechnet.
Ausgegangen wird von einem Gebäude in Massivbauweise, einem für Bauten dieser
Art üblichen Raumprogramm und der Erfüllung gesetzlicher Mindestanforderungen an
den energetischen Standard. Bei Abweichungen vom Standardraumprogramm oder
einem evt. gewünschten höheren Energiestandard (z.B. Passivbauweise, etc) wäre
von entsprechend höheren Kosten auszugehen. In diesem Ansatz nicht enthalten
sind Kosten für die evt. Gestaltung der Außenflächen (Zugangsbereiche,
Eingrünung, etc), da diese erst im Zuge der Entwurfsplanung festgelegt werden
können.
Die genannten Kosten für die
Sanierung der Jahnhalle entsprechen den vom beauftragten Ingenieurbüro Fisch
vor rund 2 Jahren ermittelten Zahlen. Inwiefern sich hier z.B. aufgrund
allgemeiner Baukostensteigerungen, etc Änderungen ergeben kann muss zunächst
abgewartet werden.
Variante 1
2-Feld-Halle im Bereich Eichenweg und Sanierung Jahnhalle
Im Falle eines Neubaus im Bereich
Eichenweg wäre aus Sicht der Verwaltung die Fläche der ehemaligen Eishalle am
besten geeignet. Durch die unmittelbare Nachbarschaft der in diesem Bereich
vorhandenen Parkierungsflächen könnten sowohl funktional als auch finanziell
Synergieeffekte genutzt werden. So könnten z.B. die im Zusammenhang mit der
Ballsporthalle baurechtlich notwendigen Stellplätze auf der vorhandenen
Parkierungsfläche nachgewiesen werden. Auch der Bereich „Festplatz“ südlich der
Tennishalle bliebe so zukünftig für unterschiedliche Veranstaltungen (Zirkus,
etc) nutzbar und könnte problemlos von Osten angedient werden.
Für den Bau einer 2-Feld-Halle
(Feldmaß 22x44m) ist nach grober Kostenschätzung des Stadtbauamts von Baukosten
inklusive Baunebenkosten in Höhe von ca. 3.700.000,-- Euro auszugehen.
Auf die Ausführungen zur
Kostenermittlung und dem Baustandard wird verwiesen (s.o).
Aufgrund der bekannten Altlasten
-und Baugrundproblematik im Gesamtbereich südlich des Eichenwegs bis zur
Markungsgrenze muss bei dem Neubau einer Halle mit einem zusätzlichen
Kostenaufwand für Tiefergründungsmaßnahmen (Pfahlgründung) in Höhe von rund 120.000,--
Euro ausgegangen werden.
Aus städtebaulicher Sicht an dieser
Stelle unproblematisch erscheint, den Hallenneubau von seiner Höhenlage auf
dem vorhandenen Gelände aufzubauen. In diesem Fall müsste entsprechend
nicht ins Erdreich eingegriffen werden, sodass keine zusätzlichen
altlastenbedingten Entsorgungskosten entstehen.
Bei einer halbgeschossig versetzten
Ausführung des Neubaus - z.B. analog der vorgesehenen Gymnasiumsporthalle -
wäre mit einem zusätzliche Kostenaufwand für Bodenaushub einschließlich
Entsorgung in Höhe von rund 512.000,-- Euro zu rechnen.
Für den Hallenneubau an dieser
Stelle kann ggf. auf Mittel der Sportstättenförderung zurückgegriffen werden.
Die Förderrichtlinien sehen für eine 2-Feld-Halle einen Förderhöchstbetrag in
Höhe von maximal 602.000,-- Euro vor („Deckelung“). Ob überhaupt und wenn ja in
welcher Höhe letztlich ein Zuschuss gewährt wird muss nach Antragstellung
entsprechend abgewartet werden.
Für die Sanierung der Jahnhalle sind
nach derzeitigem Kenntnisstand Kosten in Höhe von rund 1.350.000,-- Euro
anzusetzen. Für den Neubau von Umkleiden- und Sanitärräumen ist mit
zusätzlichen Kosten in Höhe von rund 400.000,-- Euro zu rechnen.
Wie in Vorlage 255/2012 (AUT
11.09.2012) dargestellt sind diese Gesamtkosten in Höhe von 1.750.000,-- Euro
im Rahmen der Sanierungsförderung förderfähig. Für die Sanierungs- und
Baumaßnahme wäre so mit einem Zuschuss in Höhe von rund 630.000,-- Euro zu
rechnen.
Voraussetzung für diese Baumaßnahmen
wäre aber sicher zunächst der Abschluss einer Vereinbarung zwischen der Stadt
und SVK, dem derzeit noch ein Erbaurecht zusteht. Die Gesamtkosten für den
„Heimfall“ des Grundstücks sind ebenfalls in Vorlage 255/2012 mit 140.000,--
Euro beziffert. Im Rahmen der Sanierungsförderung wäre hier ein Zuschuss in
Höhe von 84.000,-- Euro zu erwarten.
Nach Aussagen der Kämmerei sind bei
dieser Variante Aufwendungen (Abschreibung abzüglich Aufwendung) für die 2-Feld-Halle
und die sanierte Jahnhalle in Höhe von rund 87.680,-- Euro zu erwarten. An
Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung Gebäude, Heizung, Brennstoffe,
Beleuchtung, Wasser, Abwasser – z.B. nicht enthalten: Reinigung oder
Personalaufwand für Hausmeister) sind für eine 2-Feld-Halle rund 67.000,-- Euro
und für die sanierte Jahnhalle rund 27.000,-- Euro anzusetzen. Für beide
Bauwerke kann somit diesbezüglich von einem Gesamtbetrag in Höhe von 181.680,--
Euro ausgegangen werden.
Mit dem Bau einer 2-Feld-Halle im
Bereich Eichenweg könnte der im Gutachten des Büros IKPS langfristig
prognostizierte Bedarf an Hallenkapazitäten in Kornwestheim dargestellt werden.
Der von IKPS prognostizierte Bedarf an einem Gymnastikraum (Regelgröße: 100qm)
könnte in der sanierten Jahnhalle dargestellt werden, die aufgrund ihrer
Flächengröße zudem weitere Kapazitäten aufnehmen kann.
Betrachtet man in dieser Variante
die Entwicklung auf dem ESG Gelände so sind hier zusätzliche Kosten in
Zusammenhang mit der Weiterentwicklung des Vereinsheims und der Kegelbahn zu
erwarten (z.B. Abbruch, Sanierung, Neubau, etc), die zum jetzigen Zeitpunkt
noch nicht feststeht aber ebenfalls kostenrelevant wird. Über diese Frage kann
aber zu einem späteren Zeitpunkt diskutiert und entschieden werden, ohne dass
die Sanierungsmaßnahme Jahnhalle beeinträchtigt wird.
Variante 2
3-Feld-Halle im Bereich Eichenweg und Sanierung Jahnhalle
Für den Bau einer 3-Feld-Halle
(Feldgröße 27x45m) auf der Fläche der ehemaligen Eishalle ist nach grober
Kostenschätzung des Stadtbauamts von Baukosten inklusive Baunebenkosten in Höhe
von ca. 4.600.000,-- Euro auszugehen. Die Ausführungen zur Kostenermittlung und
dem Baustandard von oben gelten hier gleichermassen.
(Anmerkung: Für eine vom
Stadtverband für Sport in die Diskussion gebrachte Halle mit den vergrößerten
Feldmaßen 51x28m wäre ein finanzieller Mehraufwand in Höhe von rund 350.000,--
Euro anzusetzen)
Die bereits oben erwähnte Altlasten-
und Baugrundproblematik führt aufgrund des vergrößerten Bauvolumens zu einem
gegenüber der Variante 1 höheren finanziellen Mehraufwand für die notwendige
Pfahlgründung und wird auf rund 150.000,-- Euro beziffert.
Auch muss der Kostenansatz für den
Bodenaushub einschliesslich Entsorgung gegenüber der Variante 1 aufgrund der
größeren Kubatur entsprechend erhöht werden. Hier muss im Falle eines
halbgeschossig versetzten Neubaus von einem Betrag in Höhe von 640.000,-- Euro
ausgegangen werden.
Die Sportstättenförderung sieht nach
derzeitigem Kenntnisstand einen Förderhöchstbetrag für 3-Feld-Hallen in Höhe
von 730.000,-- Euro vor. Wie oben gilt auch hier das nach Antragstellung
abgewartet werden muss, inwiefern überhaupt und wenn ja in welcher Höhe
letztlich ein Zuschuss gewährt wird.
Was die Sanierung der Jahnhalle
sowie den Neubau von Umkleiden- und Sanitärräumen anbelangt gelten die
Ausführungen bei Variante 1 sinngemäß. Den Gesamtkosten in Höhe von
1.890.000,-- Euro für Sanierung der Jahnhalle (1.350.000,-- Euro), der Herstellung der Anbauten (400.000,-- Euro)
sowie dem „Heimfall“ des Grundstücks (140.000,-- Euro) können Zuschüsse aus
der Sanierungsförderung in Höhe von
714.000,-- Euro gegenübergestellt werden.
Nach Aussagen der Kämmerei sind bei
dieser Variante Aufwendungen (Abschreibung abzüglich Aufwendung) für die
3-Feld-Halle und die sanierte Jahnhalle in Höhe von rund 103.920,-- Euro zu
erwarten. An Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung Gebäude, Heizung,
Brennstoffe, Beleuchtung, Wasser, Abwasser – z.B. nicht enthalten: Reinigung
oder Personalaufwand für Hausmeister) sind für eine 3-Feld-Halle rund 87.000,--
Euro und für die sanierte Jahnhalle rund 27.000,-- Euro anzusetzen. Für beide
Bauwerke kann somit diesbezüglich von einem gegenüber Variante 1 höheren
Gesamtbetrag in Höhe von 217.920,-- Euro ausgegangen werden.
Der Neubau einer 3-Feld-Halle im
Bereich Eichenweg geht über den im Gutachten von IKPS prognostizierten Bedarf
von 2 „Hallenkapazitäten“ hinaus. Mit der Sanierung der Jahnhalle können auf
dem ESG – Gelände darüber hinaus weitere Kapazitäten auch für den Bereich „Sport“
zur Verfügung gestellt werden.
Hinsichtlich des Vereinsheims sowie
dem Gebäude der Kegelbahn gelten die Ausführungen von Variante 1 entsprechend.
Variante 3
3-Feld-Halle auf dem ESG Gelände
Für den Bau einer 3-Feld-Halle auf
dem ESG-Gelände ist wie bei Variante 2 nach grober Kostenschätzung des
Stadtbauamts von Baukosten inklusive Baunebenkosten in Höhe von ca.
4.600.000,-- Euro auszugehen. Die Ausführungen zur Kostenermittlung und dem
Baustandard von oben gelten hier gleichermaßen. (Anmerkung: Für eine vom
Stadtverband für Sport in die Diskussion gebrachte Halle mit den vergrößerten
Feldmaßen 51x28m wäre ein finanzieller Mehraufwand in Höhe von rund 350.000,--
Euro anzusetzen)
Auf
der Grundlage vorliegender Altlasten- und Baugrunduntersuchungen ist im
Unterschied zu den Varianten 1 und 2 bei Bauvorhaben auf dem ESG-Gelände nicht mit Zusatzkosten für
Tiefergründung und / oder Bodenentsorgung zu rechnen.
Wie bei Variante 2 könnte die
3-Feld-Halle im Rahmen der Sportstättenförderung nach derzeitigem Kenntnisstand
mit einem Höchstbetrag in Höhe von 730.000,-- Euro gefördert werden. Auch hier
gilt, dass nach Antragstellung abgewartet werden muss, inwiefern überhaupt und
wenn ja in welcher Höhe letztlich ein Zuschuss gewährt wird.
Für die Herstellung der im
Zusammenhang mit dem Hallenneubau baurechtlich erforderlichen Stellplätze –
ausgegangen wird hier von insgesamt 25 Stellplätzen – muss ein Betrag von rund
40.000,-- Euro angesetzt werden. Dem kann ein Zuschuss aus der
Sanierungsförderung in Höhe von 24.000,-- Euro gegenübergestellt werden.
Grundlegende Voraussetzung für den
Neubau einer 3-Feld-Halle auf dem ESG Gelände ist neben dem Heimfall des
Grundstücks der Abbruch der Jahnhalle und des benachbarten Vereinsheims um so
die erforderliche Fläche für das Neubauvorhaben freizuräumen. Die Kegelbahn
könnte bis zu einer Entscheidung über die weitere Verwendung erhalten bleiben.
Die Kosten für den Abbruch der Jahnhalle werden vom Stadtbauamt mit einem
Betrag von rund 150.000,-- Euro beziffert. Für den Abbruch des Vereinsheims
sind rund 150.000,-- Euro anzusetzen. Den entstehenden Gesamtkosten in Höhe von
rund 300.000,-- Euro können Zuschüsse aus der Sanierungsförderung in Höhe von
180.000,-- Euro gegenübergestellt werden.
Nach Aussagen der Kämmerei sind bei
dieser Variante Aufwendungen (Abschreibung abzüglich Aufwendung) für die
3-Feld-Halle in Höhe von rund 80.840,-- Euro zu erwarten. An
Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung Gebäude, Heizung, Brennstoffe,
Beleuchtung, Wasser, Abwasser – z.B. nicht enthalten: Reinigung oder
Personalaufwand für Hausmeister) sind für eine 3-Feld-Halle rund 87.000,-- Euro
anzusetzen.
Durch den zur Umsetzung dieser
Variante notwendigen Abbruch der Jahnhalle entstehen hier im Unterschied zu den
Varianten 1 und 2 keine weiteren Kosten.
Für Variante 3 kann somit
diesbezüglich von einem gegenüber Variante 1 und 2 niedrigeren Gesamtbetrag in
Höhe von 167.840,-- Euro ausgegangen werden.
Der Bau einer 3-Feld-Halle im
Bereich ESG-Gelände geht über den im Gutachten des Büros IKPS langfristig
prognostizierten Bedarf an „2 Halleneinheiten“ hinaus. In der dritten
Halleneinheit könnte der Bedarf an einem Gymnastikraum dargestellt werden.
Betrachtet man in dieser Variante
die Entwicklung auf dem ESG Gelände so sind hier im Unterschied zu den
Varianten 1 und 2 zusätzliche Kosten nur in Zusammenhang mit der
Weiterentwicklung der Kegelbahn zu erwarten (z.B. Abbruch, Sanierung, Neubau,
etc), die zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht feststeht aber ebenfalls
kostenrelevant wird. Über diese Frage kann aber zu einem späteren Zeitpunkt
diskutiert und entschieden werden, ohne dass eine Neubaumaßnahme Ballsporthalle
beeinträchtigt wird.