Betreff:
VEP
Reichert-Areal - Satzungsbeschluss
Anlage(n):
Mitzeichnung
Satzung, Druchführungsvertrag,
Abwägung, Anlage 1 Lageplan, Anlage 2 Planunterlagen, Anlage 3 Weitere Anforderungen, Anlage 4
Merkblatt Boden, Anlage 5 Verschattungsgutachten, Anlage 6 Schallimmissionsprognose, Begründung
Beschlussvorschlag:
Der Satzungsbeschluss für den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan „Reichert Areal“ wird gefasst.
Beratungsfolge:
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Vorlage an
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zur
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Sitzungsart
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Sitzungsdatum
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Beschluss
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Ausschuss
für Umwelt und Technik
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Vorberatung
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öffentlich
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26.06.2012
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Gemeinderat
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Beschlussfassung
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öffentlich
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28.06.2012
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Sachdarstellung und
Begründung:
Der rund 3.200 m² große Bereich im Quartier Rechberg- /
Achalmstraße war Firmensitz der ehemaligen Druckerei Reichert. Nach der Aufgabe
des Betriebs wurden die Grundstücksflächen an die Fa. OSWA Wohnen- und Industriebau
GmbH verkauft. In der Sitzung des AUT am 05.07.2011 (Vorlage 237/2011) wurde
die geplante Neubebauung vorgestellt. Der Gemeinderat hat der Entwurfsplanung
grundsätzlich zugestimmt und die
Verwaltung beauftragt, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine
Genehmigung zu erarbeiten.
Verfahren, Beteiligung
der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit
Der Ausschuss für Umwelt und Technik hat am 11.10.2011
(Vorlage 326/2011) den Entwurfsbeschluss für den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan „Reichert Areal“ gefasst. Der Entwurf wurde gem. § 3 Abs. 2 BauGB
der Öffentlichkeit und den betroffenen Behörden und sonstigen Trägern
öffentlicher Belange in der Zeit von 28.10.2011 bis 28.11.2011 mit der
Aufforderung zu einer Stellungnahme vorgelegt. Insgesamt sind 4 Stellungnahmen
von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange eingegangen. Von Seiten
der Öffentlichkeit sind 2 Stellungnahmen eingegangen. Die Abwägung ist im
Anhang (Tabelle Beteiligung Fachbehörden, Beteiligung Bürger) dargestellt.
Lärmgutachten
Zur Beurteilung der Lärmimmissionen die von der neuen
Nutzung, insbesondere von der Tiefgarage ausgehen, wurde ein Lärmgutachten
erstellt. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass die maßgeblichen
Immissionsrichtwerte der TA Lärm an der benachbarten schützenswerten Bebauung
durch die zu erwartenden Beurteilungspegel um mindestens 3 dB unterschritten
werden. Mit Überschreitungen der Immissionsrichtwerte nachts durch die
Gesamtbelastung ist nicht zu rechnen. Kurzzeitige Geräuschspitzen aufgrund der
beschleunigten Abfahrt eines Pkw aus der Tiefgarage und Geräusche durch
Türen/Kofferraumdeckel schließen auf den oberirdischen Parkplätzen werden aus
schalltechnischer Sicht als zumutbar angesehen. Die fast vollständige Unterbringung
der notwendigen Stellplätze in der Tiefgarage vermindert die Lärmbelastung des
Quartiers insgesamt. Die vormals vorhandenen Lieferfahrten auch im Zeitbereich
Nachts für den Druckereibetrieb entfallen durch die Wohnbebauung vollständig.
Die im Bestand vorhandenen oberirdischen Stellplätze der benachbarten
Wohnbebauung erzeugen ebenfalls Geräuschspitzen, die sich durch die
bestimmungsgemäße Nutzung der Stellplätze ergeben.
Zur Minimierung der Geräuscheinwirkungen auf die
Nachbarschaft sind folgende Maßnahmen bei der weiteren Planung der
Tiefgaragenzufahrt in den Durchführungsvertrag aufgenommen worden:
Die Wände und die Decke der Tiefgarage sind im Bereich mit
darüber liegenden Wohnungen inklusive Übergangsbereich schallabsorbierend zu
verkleiden. Die Ausführung der Regenrinne bzw. des Tores erfolgt entsprechend
dem Stand der Lärmminderungstechnik.
Verschattungsgutachten
Zur Beurteilung der Verschattung der
bestehenden Wohnhäuser Rechbergstr. 12 und Teckstr. 4 durch die geplante
Wohnbebauung auf dem ehemaligen Reichert Areal wurde ein Verschattungsgutachten
in Auftrag gegeben. Nach Aussage des Gutachters werden in allen betrachteten
Wohnungen in der Rechbergstr. 12 die DIN-Kriterien sowohl im Istzustand als
auch im Planfall sicher eingehalten. Die Planung beeinflusst die
Besonnungssituation an diesem Wohnhaus nicht in relevanter Form. Zusätzliche
Besonnungszeiten könnten dadurch gewonnen werden, dass die hohen Nadelbäume
südlich des Wohnhauses entfernt werden. Damit ließe sich die zusätzliche Gewinnung
von Sonnenstunden zum Teil auch im Winter und in der Übergangjahreszeit
erreichen. An der Teckstr. 4 werden in allen Wohnungen in mindestens einem
Aufenthaltsraum die beiden DIN-Kriterien erfüllt. Dies trifft sowohl auf den
Nullfall als auch den Planfall zu.
Durch die geplante Baumaßnahme
verschlechtert sich die Besonnungssituation vor allem an den Fenstern der
Westfassade. Aufgrund höherer Verschattungswinkel im Planfall wird die
Besonnung im Winter vor allem im Erdgeschoss und im 1.OG weiter eingeschränkt.
Um die Besonnungssituation an der
Westfassade bei den Bestandsgebäuden zu verbessern wurde das Haus 3 im
rückwärtigen Bereich der Teckstraße um ein Geschoss reduziert. Somit verbessert
sich die Besonnungssituation, da die max. Gebäudehöhe nur noch bei ca. 9,80 m
liegt statt vorher bei ca. 12 m.
Eine Wegnahme des westlich gelegenen
Nadelbaumes würde die Besonnungssituation im Winter an diesem Wohnhaus nicht
beeinflussen können. Es würden im Sommer aber am Nachmittag in den jeweiligen
Schlafzimmern ca. 1,5 bis 2 Stunden Besonnung hinzu gewonnen werden. Die
Wegnahme des südwestlich gelegenen Laubbaumes bringt in der Vegetationsperiode
an der Westfassade eine zusätzliche Besonnung in den Nachmittagsstunden von ca.
1h bis 1,5h.
Erfolgte Änderungen nach
dem Entwurfsbeschluss:
Das Haus 3 im rückwärtigen Bereich
der Teckstraßen wurde um ein Geschoss reduziert, um die Besonnungssituation der
Bestandsgebäude zu verbessern.
Der Hinweis des Verbands Region
Stuttgart bzgl. des Vorbehaltsgebietes zur Sicherung der Wasservorkommen ist in
den Durchführungsvertrag aufgenommen worden. Ebenso die Hinweise des
Landratsamtes Ludwigsburg zum Thema insektenverträgliche Beleuchtung und
Altlasten.
Bei den Grundrissen der Wohngebäude
haben sich ebenfalls Änderungen ergeben. Aufgrund der großen Nachfrage nach 4-5
Zimmer Wohnungen wurden mehrere Wohnungen zusammen gelegt. Somit sank die
Anzahl der Wohnungen von ursprünglich 55 auf 50 Wohnungen. Beim Haus 1 wurde
durch die Änderung des Grundrisses der obersten Maisonettwohnung das Galeriegeschoss
von 74 m² auf 100 m² vergrößert.
Empfehlung der
Verwaltung:
Die Verwaltung
empfiehlt, den o.g. Bebauungsplan als Satzung zu beschließen.